Tendances Immobilières en Tunisie Bilan Annuel de l’année 2023

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Posséder ou louer une propriété immobilière constitue l’investissement le plus important pour de nombreux Tunisiens, en dépit de la complexité du contexte économique dans le pays. Celui-ci est marqué par une tendance inflationniste qui se perpétue, un Taux Moyen du Marché Monétaire (TMM) en hausse ainsi que la prévision d’une majoration de la taxe sur l’immobilier en 2025, inscrite dans le cadre de la prochaine loi de finances.

Cependant, malgré ces difficultés financières, l’investissement immobilier demeure une source de stabilité, que ce soit pour les particuliers ou professionnels. Dans ce contexte, Mubawab, leader de l’immobilier digital en Tunisie, présente son « Bilan annuel du Marché Immobilier Tunisien de l’Année 2023 & Perspectives 2024 » lors d’une conférence de presse qui a eu lieu le mardi 30 janvier 2024.

Ce bilan, basé sur les données recueillies par Mubawab entre janvier et décembre 2023, propose un retour sur les indicateurs clés relatifs aux 6 études approfondies, élaborées par Mubawab sur le paysage immobilier tunisien.

Notre bilan propose une analyse détaillée de l’évolution et des fluctuations des prix de location et d’achat de l’immobilier, des tendances tarifaires par région et par quartier, tout en se penchant sur les préférences des ²prospects en termes de superficie et de typologie d’appartements.

Achat : Les Tendances du Marché immobilier en Tunisie

D’après notre “Guide de l’Immobilier”, nous avons pu constater une croissance de 9% des prix moyens des appartements indiquant une tendance à la hausse en 2023 comparée à l’année précédente (2022).

Préférences en superficies et typologie : Les dimensions convoitées oscillent principalement entre deux intervalles de surfaces [100 m²-130 m²] et [130m²-170 m²] . Ces surfaces correspondent à des appartements de type S+2 et S+3, qui s’affichent en tête de la demande et de l’offre suivis des S+1, traduisant ainsi une préférence croissante pour les agencements à la fois pratiques et compacts.

Tendances Tarifaires Immobilières par région : Grand Tunis, Cap Bon, Sahel

Au sein du Grand Tunis : Les quartiers de la banlieue nord se démarquent par les prix d’achat au m² les plus élevés pour les appartements neufs. Les Jardins de Carthage s’affichent à la première position de notre classement (4850 TND/m²), suivis d’Ain Zaghouan Nord (3700 TND/m²). En troisième place, toujours en termes de prix, les quartiers résidentiels d’El Menzeh 9C et Ennasr 2 présentent des prix identiques, atteignant les 3300 TND.

Dans la région du Cap Bon et le Sahel : Les quartiers de Hammamet Nord et Sud se distinguent par leurs prix élevés pour les appartements neufs, avec des valeurs respectives de 3250 TND/m² et 3200 TND/m².

Au cœur du Sahel, les appartements neufs affichant les prix les plus élevés se trouvent à Sahloul (3150 TND/m²), suivis de près par Cité El Agba – Monastir (3100 TND/m²).

Location de longue durée :

D’après les données récoltées et traitées par mubawab.tn, le prix moyen de la location des appartements en Tunisie a évolué de 11% en 2023 comparé à l’année précédente (2022).

Préférences en superficies et typologies : La tranche de superficie la plus prisée sur le marché tunisien de la location concerne les appartements situés dans l’intervalle [100m²-130m²], capturant 36% de la demande. En matière de configuration, les appartements S+2 se positionnent en tête de la demande, représentant un impressionnant 41% de celle-ci. Cette tendance est également reflétée du côté de l’offre, avec 39% des annonces proposant des appartements de type S+2 sur notre portail.

Prix Moyen de Location Mensuelle par Région : Grand Tunis, Cap Bon, Sahel

Au niveau du Grand Tunis, les appartements S+1, S+2 et les S+3 avec les prix moyens de location les plus élevés sont localisés aux : Berges du Lac 2 avec un prix moyen à partir de 2000 DT/ mois pour les S+1 et 2600 DT/mois pour les S+2. Ce quartier est suivi par La Marsa qui affiche un prix de 1800 DT/mois pour les S+1 et 2270 DT/mois pour les S+2. Au niveau des Jardins de Carthage, les S+1 se louent en moyenne à 1550 DT/mois et les S+2 à 2000 DT/mois. Du côté de Ain Zaghouane Nord il faut préparer un budget de 1200 DT/mois pour les S+1 et prévoir 1550 DT/mois pour les S+2.

Un peu plus loin à la région côtière du Cap Bon, Hammamet Sud se démarque comme le quartier le plus onéreux, quel que soit le type d’appartement, suivi de près par Hammamet Nord. Au Sahel, Hammam Sousse semble être le quartier le moins cher dans la catégorie des appartements S+2 et les S+3, tandis que Sahloul a des prix relativement plus élevés.

Immobilier d’entreprise

Les prix moyens au m² des bureaux proposés à la location en Tunisie ont connu une évolution annuelle de +15% en 2023, par rapport à la même période de l’année 2022.

Tendances et Préférences dans l’Acquisition et la Location de Bureaux

Location : Sans grande surprise, Les Berges du Lac 2 se hissent en première position des cinq quartiers les plus recherchés pour la location de bureaux. Ce quartier affiche des prix de location annuelle de 300 DT/m². Montplaisir suit de près en deuxième place en termes de demande et de prix annuel de loyer/m² qui s’élève à 220 DT/m², celà est lié probablement à son emplacement stratégique, à proximité du centre ville de Tunis. Les Berges du Lac 1 et le Centre Urbain Nord maintiennent également une forte attractivité en occupant respectivement la troisième et la quatrième position. Les tarifs de location annuels/m² y sont également comparables ( 270 DT/ mois et 280 TND).

Achat : Le trio de tête des quartiers les plus recherchés pour l’acquisition (achat) de bureaux en Tunisie est composé de Montplaisir, Centre Urbain Nord, et Les Berges du Lac 2. Ces quartiers affichent des prix de vente respectifs de (3350 DT/m²), (4300 DT/m²), (4980 DT/m²). Cette hiérarchie reflète les tendances du marché immobilier professionnel, fournissant des indications précieuses pour les investisseurs et les professionnels de l’immobilier.

Guide Foncier : Analyse du marché des Terrains en Tunisie

La demande de terrains témoigne d’une légère diminution en 2023 par rapport à l’année précédente (2022).

Prix Moyen au m² des Terrains à Vocation Résidentielle

Les Jardins de Carthage se distinguent par les terrains destinés à la vente les plus onéreux selon notre étude, affichant un prix moyen de 2800 DT/m², suggérant ainsi un marché immobilier haut de gamme dans cette localité. Il s’ensuit les propriétés foncières des quartiers d’El Menzah 9C (1250 DT/m²) et Jardins d’El Menzeh 2 (1100 DT/m²), qui se démarquent par des tarifs rapprochés.

D’autres zones telles que Chotrana (1000 DT/m²), La Soukra (1000 DT/m²), Riadh Al Andalous (990 DT/m²), affichent des tarifs élevés mais relativement plus accessibles.

Au niveau du Sahel, le quartier de Sahloul 4 du Gouvernorat de Sousse, se distingue par un prix moyen de 1350 DT/m², indiquant une valeur immobilière relativement élevée dans cette zone. Hergla Ville présente un prix moyen plus modéré de 800 DT/m², suggérant une accessibilité financière plus large pour les acquéreurs. Monastir Ville enregistre le prix moyen par mètre carré le plus bas parmi ces trois zones, avec 750 DT/m².

Au niveau du Cap Bon, des disparités significatives se dessinent aussi dans la région de Hammamet. Du côté de Hammamet Nord, le prix moyen de terrains se situe à 1100 DT/m², suggérant une valeur immobilière relativement élevée dans cette zone. Kélibia Ville, en revanche, présente un prix moyen plus bas de 700 DT/m². Au niveau de Nabeul, Cité El Wafa se positionne dans une fourchette intermédiaire, avec un prix moyen par mètre carré de 1040 DT/m².

Source des demandes Etrangères des biens immobiliers sur Mubawab.tn : Tendances et Classement par pays

L’immobilier en Tunisie suscitent un intérêt significatif auprès d’une clientèle internationale diversifiée, composée principalement de Tunisiens Résidents à l’étranger (TRE), avec la France en tête, en termes de demande étrangère pour les appartements (44%), villas (47%) et terrains (47%).

Pour ces 3 types de biens, l’Allemagne occupe la deuxième position en termes de leads recherchant des biens immobiliers sur mubawab.tn, contribuant de 9% pour les appartements, 8% pour les villas et les terrains. L’Italie et les pays du Moyen-Orient notamment le Qatar, l’Arabie Saoudite, les Emirats arabes, contribuent avec des taux de demande étrangère reflétant une présence notable.

Indice des Prix de Mubawab (IPM)

L’Indice des Prix de l’Immobilier par Mubawab (IPM) relatif à la vente d’appartements a connu de légères variations tout le long de l’année 2023. Ces fluctuations ont été couronnées par une évolution remarquable de 3 points en quatrième trimestre (T4) 2023 par rapport au troisième trimestre (T3) de la même année.

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