Guide foncier : Analyse du marché des terrains en Tunisie 2023

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En cette fin d’année 2023, Mubawab Tunisie, acteur incontesté du marché immobilier tunisien, lance la première édition de son rapport exclusif intitulé « Guide foncier : Analyse du marché des terrains en Tunisie 2023« .

Ce guide foncier vise à éclairer la scène immobilière via l’analyse de l’activité sur son portail provenant des annonces immobilières publiées sur Mubawab.tn, mettant en avant les terrains destinés à l’habitation.

Cette première édition, couvrant la période de janvier à novembre 2023 expose les tendances immobilières à travers l’évolution de l’offre par rapport à la demande ainsi que les fluctuations des prix au m² des terrains dans différentes régions du pays. 

Terrains : Évolution de l’Offre par Rapport à la Demande sur Mubawab.tn

Selon les résultats affichés dans notre analyse sur les terrains, il ressort que 51% de la demande immobilière sur Mubawab.tn est centrée sur l’acquisition de biens immobiliers, dont 13% est dédié aux terrains. L’offre de terrains représente quant à elle 9% du total des annonces destinées à la vente, sur notre portail.

Selon notre étude, la proportion des demandes (13%) orientées vers l’acquisition de terrains peut suggérer une réticence marquée envers ce type d’investissement immobilier. Cette tendance peut s’expliquer par divers facteurs, dont l’augmentation des coûts de construction, la lenteur des travaux, la complexité liée à l’acquisition de terrains en raison des titres fonciers, la rareté des parcelles aménagées pour la construction, résultant de la croissance démographique et urbaine, ainsi que des considérations liées à l’infrastructure et à la viabilité des terrains.

Cependant, ces éléments ont contribué de manière significative à la baisse de 30% dans l’octroi des permis de construire en Tunisie, comme l’indiquent les données du Ministère de l’Équipement et de l’Habitat révélées en novembre 2023.

Dynamique Saisonnière du foncier Tunisien

 L’analyse des variations entre janvier et novembre 2023 a mis en évidence des pics de demande en mai et en août, tandis que l’offre est demeurée relativement stable au cours de cette période. En revanche, une chute significative de l’offre et de la demande a été enregistrée en février et mars 2023. Cette fluctuation mensuelle suggère l’existence de tendances saisonnières, notamment le retour des Tunisiens résidant à l’étranger (TRE) entre les mois de mai et d’août. Durant ces moments en particulier, les TRE cherchent à garantir un pied-à-terre en Tunisie.

Tendances Immobilières Régionales :  Prix au m² des Terrains 

Les prix moyens au mètre carré des terrains présentés varient en fonction de plusieurs facteurs, tels que la vocation, l’emplacement, la zone géographique, les infrastructures environnantes, la proximité des commodités, ainsi que la distance les séparant de la mer.

Grand Tunis 

Au niveau du Grand Tunis, Les Jardins de Carthage se distinguent par les terrains destinés à la vente les plus onéreux selon notre étude, affichant un prix moyen de 2800 DT/m², suggérant ainsi un marché immobilier haut de gamme dans cette localité. 

Il s’ensuit les terrains situés aux quartiers d’El Menzah 9C (1250 DT/m²) et Jardins d’El Menzeh 2 (1100 DT/m²), qui se démarquent par des tarifs rapprochés.

D’autres zones telles que  Chotrana (1000 DT/m²), La Soukra (1000 DT/m²), Riadh Al Andalous (990 DT/m²), affichent des tarifs élevés mais relativement plus accessibles.

Les zones telles que Borj Louzir, Bhar Lazrag et La Manouba  affichent des prix plus bas, avec une moyenne de 700 DT/m², se situant ainsi dans une fourchette intermédiaire, offrant un compromis entre prix et commodités.

En revanche, des zones comme Mornag (600 DT/m²) et Raoued (500 DT/m²) proposent des prix plus faibles, les rendant les quartiers les plus abordables figurant dans notre étude.

Sahel 

Le quartier de Sahloul 4 du Gouvernorat de Sousse, se distingue par un prix moyen de 1350 DT/m², indiquant une valeur immobilière relativement élevée dans cette localité.

En revanche, Hergla présente un prix moyen plus modéré de 800 DT/m², suggérant une accessibilité financière plus large pour les acquéreurs. 

Monastir Ville enregistre le prix moyen par mètre carré le plus bas parmi ces trois zones, avec 750 DT/m². 

Cap Bon 

Des disparités significatives se dessinent aussi dans la région de Hammamet. Les terrains à Hammamet Nord affichent un prix moyen de 1100 DT/m², suggérant une valeur immobilière relativement élevée dans cette zone. Par ailleurs, Kélibia Ville présente un prix moyen plus bas de 700 DT/m². Cité El Wafa (Nabeul) se positionne dans une fourchette intermédiaire, avec un prix moyen par mètre carré de 1040 DT/m².

Source des Demandes Étrangères pour l’acquisition de Terrains en Tunisie

Les sollicitations émanant de l’étranger pour l’acquisition de terrains sur Mubawab.tn proviennent principalement de diverses nationalités. La France se démarque en occupant la première position avec une part significative de 47%, suivie par l’Allemagne (8%), l’Arabie Saoudite (6%), et le Qatar (6%). En queue de classement, on trouve le Canada et les Emirats Arabes Unis qui contribuent avec 4%, à la demande totale de terrains. L’Italie (3%) détient la dernière position en matière d’acquisition de terrains selon les annonces publiées sur notre portail. 

Trouvez l’intégralité du Guide foncier par ici

Méthodologie de l’étude : 

Les observations formulées dans cette étude reposent sur l’analyse des annonces de vente de terrains destinés à l’habitation individuelle, disponibles sur Mubawab.tn, couvrant la période entre janvier et novembre 2023.  Les prix moyens sont détaillés en fonction des zones géographiques, des quartiers et des superficies, se fondant sur les annonces publiées sur Mubawab.tn au cours de la même période.  Les prix moyens au mètre carré des terrains présentés dans cet ouvrage varient en fonction de plusieurs facteurs, tels que la vocation,  l’emplacement, la zone géographique, les infrastructures environnantes, la proximité des commodités, ainsi que la distance les séparant de la mer.

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